Wer ist für den defekten Badheizkörper verantwortlich? Dürfen Mieter einen modernen Heizkörper selbst einbauen? Was passiert beim Auszug? Das deutsche Mietrecht regelt diese Fragen klar – doch viele Mieter und Vermieter kennen ihre Rechte nicht. Dieser Leitfaden erklärt die wichtigsten mietrechtlichen Aspekte rund um Badheizkörper und gibt praktische Handlungsempfehlungen für 2025.
Grundsatz: Wer ist wofür verantwortlich?
Vermieterpflichten (§ 535 BGB)
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Das bedeutet:
- Funktionierende Heizung: Der Badheizkörper muss heizen können
- Instandhaltung: Reparaturen gehen zu Lasten des Vermieters
- Ersatz bei Verschleiß: Alter Heizkörper wird durch neuen ersetzt
- Heizperiode einhalten: 1. Oktober bis 30. April mindestens 20-22°C möglich
Mieterpflichten
- Pflegliche Behandlung: Keine mutwillige Beschädigung
- Mängelmeldung: Defekte unverzüglich melden (§ 536c BGB)
- Mitwirkung bei Reparatur: Zugang zur Wohnung gewähren
- Winterfestigkeit: Frostschäden durch Nichtnutzung vermeiden
Häufige Situationen und Rechtslage
Situation 1: Der Badheizkörper ist defekt
| Schritt | Aktion | Frist |
|---|---|---|
| 1 | Mangel schriftlich beim Vermieter melden | Unverzüglich |
| 2 | Frist zur Behebung setzen (empfohlen) | 7-14 Tage |
| 3 | Bei Nichtreaktion: Nachfrist + Mietminderung ankündigen | 7 Tage |
| 4 | Mietminderung durchführen (wenn gerechtfertigt) | Ab Mangelanzeige |
| 5 | Bei weiterem Verzug: Selbstvornahme oder Klage | Nach Ablauf Frist |
Mietminderung bei defektem Badheizkörper
Bei einem nicht funktionierenden Badheizkörper kann die Miete gemindert werden. Die Höhe hängt von der Beeinträchtigung ab:
| Mangel | Minderung | Urteil/Quelle |
|---|---|---|
| Heizung komplett ausgefallen (Winter) | 70-100% | LG Berlin, AG Köln |
| Bad nicht beheizbar (nur Bad) | 10-20% | AG Hamburg |
| Heizung teilweise defekt (noch warm) | 5-15% | Verschiedene |
| Heizkörper undicht (tropft) | 5-10% | AG München |
| Heizung funktioniert, aber Geräusche | 5-10% | AG Düsseldorf |
| Außerhalb Heizperiode (Sommer) | 0-5% | Gering, da nicht benötigt |
Wichtig: Mietminderung nur ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige! Vorher keine rückwirkende Minderung möglich.
Situation 2: Mieter möchte neuen Heizkörper einbauen
Viele Mieter wünschen sich einen moderneren oder schöneren Badheizkörper. Die Rechtslage:
| Aspekt | Rechtslage |
|---|---|
| Genehmigungspflicht | Ja – schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich |
| Ohne Genehmigung | Unzulässige bauliche Veränderung |
| Folgen ohne Genehmigung | Rückbau auf Mieterkosten, ggf. Kündigung |
| Wer trägt Kosten? | Mieter (es sei denn, Vermieter stimmt Übernahme zu) |
| Rückbau bei Auszug | Ja, es sei denn anders vereinbart |
Tipps für die Genehmigungsanfrage
- Schriftlich anfragen: E-Mail oder Brief mit Lesebestätigung
- Konkret beschreiben: Welcher Heizkörper, welche Änderungen
- Vorteile betonen: Energieeffizienz, Wertsteigerung
- Angebot machen: Z.B. Heizkörper beim Auszug überlassen
- Ablehnung akzeptieren: Vermieter muss nicht zustimmen
Situation 3: Elektrischer Heizkörper statt Zentralheizung
Dürfen Mieter einen elektrischen Zusatzheizkörper aufstellen?
| Variante | Erlaubt? | Einschränkung |
|---|---|---|
| Mobile Elektro-Heizung (Steckdose) | Ja | Keine bauliche Veränderung |
| Festinstallierter Elektro-Heizkörper | Mit Genehmigung | Bauliche Veränderung |
| Infrarot-Panel (aufgehängt) | Mit Genehmigung | Bohrlöcher = Veränderung |
| Freistehende Infrarot-Heizung | Ja | Keine Befestigung |
Stromkosten: Trägt der Mieter (sofern Strom im Mietvertrag nicht pauschalisiert)
Situation 4: Auszug – was passiert mit Änderungen?
| Situation | Rückbaupflicht? | Kosten trägt |
|---|---|---|
| Heizkörper mit Genehmigung getauscht | Ja, außer anders vereinbart | Mieter |
| Heizkörper ohne Genehmigung getauscht | Ja | Mieter |
| Elektroheizkörper selbst montiert | Ja | Mieter |
| Mobiler Elektro-Heizkörper | Nein (mitnehmbar) | — |
| Vermieter übernimmt Heizkörper | Nein | Ggf. Ablöse an Mieter |
Vereinbarung über Verbleib treffen
Empfehlung: Bei wertvollen Änderungen schriftliche Vereinbarung treffen:
- Heizkörper verbleibt in der Wohnung
- Vermieter zahlt Ablöse von €X
- Alternativ: Kein Rückbau, keine Ablöse
Heizperiode: Wann muss es warm sein?
Gesetzliche Mindesttemperaturen
| Raum | Tagsüber (6-23 Uhr) | Nachts (23-6 Uhr) |
|---|---|---|
| Wohnräume | 20-21°C | 18°C |
| Badezimmer | 21-22°C | 18°C |
| Küche | 18-20°C | 16°C |
| Schlafzimmer | 18°C | 16°C |
| Flur/Treppenhaus | 15°C | 12°C |
Heizperiode
- Standard: 1. Oktober bis 30. April
- Verlängerung: Bei Außentemperatur unter 16°C auch davor/danach
- Sommer-Ausnahme: Keine Heizpflicht bei über 16°C Außentemperatur
Was wenn der Vermieter nicht heizt?
- Mängelanzeige (schriftlich, mit Frist)
- Mietminderung ankündigen und durchführen
- Selbstvornahme: Elektrische Zusatzheizung kaufen, Kosten vom Vermieter fordern
- Klage: Auf Instandsetzung oder Schadensersatz
- Im Extremfall: Fristlose Kündigung (§ 543 BGB bei erheblichem Mangel)
Nebenkosten: Wer zahlt was?
| Kostenart | Trägt Vermieter | Trägt Mieter |
|---|---|---|
| Anschaffung Heizkörper | ✓ | — |
| Installation/Austausch | ✓ | — |
| Reparatur (normaler Verschleiß) | ✓ | — |
| Reparatur (Mieter-Verschulden) | — | ✓ |
| Heizkosten (laufend) | — | ✓ (Nebenkostenabrechnung) |
| Wartung Heizung (anteilig) | — | ✓ (umlagefähig) |
| Entlüften Heizkörper | — | ✓ (Mieterpflicht) |
| Strom für Elektro-Zusatzheizung | — | ✓ |
Umlagefähige Kosten nach BetrKV
Folgende Heizungskosten dürfen auf Mieter umgelegt werden (Betriebskostenverordnung):
- Brennstoffkosten (Gas, Öl, Pellets, Fernwärme)
- Betriebsstrom der Heizungsanlage
- Wartung und Prüfung der Heizungsanlage
- Reinigung von Heizungsanlage und Schornstein
- Kosten für Verbrauchserfassung (Ablesedienst)
Nicht umlagefähig: Reparaturen, Austausch von Heizkörpern, Modernisierung
Modernisierung: Rechte und Duldungspflicht
Wann muss der Mieter Modernisierung dulden?
Der Vermieter darf modernisieren (§ 555d BGB), wenn:
- Energieeinsparung: Effizientere Heizung, bessere Dämmung
- Gebrauchswertsteigerung: Komfortverbesserung
- Gesetzliche Pflicht: Z.B. neues GEG (Gebäudeenergiegesetz)
Voraussetzungen
- Ankündigung 3 Monate vorher (schriftlich)
- Umfang der Maßnahme beschreiben
- Voraussichtliche Mieterhöhung angeben
- Beginn und Dauer nennen
Mieterhöhung nach Modernisierung
| Regelung | Details |
|---|---|
| Umlagefähig | 8% der Modernisierungskosten pro Jahr |
| Kappungsgrenze (6 Jahre) | Max. €3/m² bei Miete unter €7/m², sonst €2/m² |
| Fördermittel | Werden von Kosten abgezogen |
| Erhaltungsanteil | Muss abgezogen werden (keine Umlage für Reparaturanteil) |
Beispiel: Neuer Badheizkörper kostet €400, davon €200 Erhaltung (alter war defekt). Modernisierungsanteil: €200. Jährliche Umlage: €16 (= €1,33/Monat).
Besondere Situationen
Einbauküche mit Heizkörper
Wenn der Heizkörper hinter einer Einbauküche liegt:
- Vermieter-Einbauküche: Vermieter muss Zugang ermöglichen
- Mieter-Einbauküche: Mieter muss bei Reparatur Zugang schaffen
- Kosten für Aus-/Einbau Küche: Trägt wer Küche eingebaut hat
Leerstand und Frostschutz
Steht die Wohnung leer (z.B. zwischen Mietern):
- Vermieterpflicht: Frostschutz (mindestens 5-6°C)
- Bei Frostschaden: Vermieter haftet für Folgeschäden
- Empfehlung: Heizkörper auf Frostsicherung (* oder Schneeflocke)
WG und Untermietverhältnisse
In WGs gilt:
- Hauptmieter gegenüber Vermieter: Normale Mieterrechte/-pflichten
- Untermieter gegenüber Hauptmieter: Wie Vermieter-Mieter-Verhältnis
- Mängel melden: Untermieter an Hauptmieter, dieser an Vermieter
Checkliste: Badheizkörper-Rechte als Mieter
Bei Einzug
- ☐ Zustand des Heizkörpers im Übergabeprotokoll dokumentieren
- ☐ Funktion testen (heizt er?)
- ☐ Optische Mängel fotografieren
- ☐ Thermostat auf Funktion prüfen
Während Mietzeit
- ☐ Mängel schriftlich melden
- ☐ Fristen dokumentieren
- ☐ Eigene Änderungen nur mit Genehmigung
- ☐ Vereinbarungen schriftlich festhalten
Bei Auszug
- ☐ Rückbaupflicht prüfen
- ☐ Ggf. Ablöse vereinbaren
- ☐ Ursprungszustand dokumentieren
- ☐ Übergabeprotokoll mit Heizkörper-Zustand
Die Prometheus-Serie für Mieter: Flexible Lösungen
Für Mieter bieten sich besonders flexible Lösungen an:
- Elektrische Standmodelle: Keine Befestigung, bei Auszug mitnehmbar
- Dual-Fuel als Ergänzung: Elektrisches Heizelement für vorhandenen Heizkörper (ggf. mit Vermieter-OK)
- Qualitätsdokumentation: Bei Verhandlung mit Vermieter wertvoller als Billigprodukt
Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter – oft sind Vermieter für Modernisierungen offen, besonders wenn Sie einen Teil der Kosten übernehmen oder den Heizkörper bei Auszug zurücklassen.
Fazit: Rechte kennen, richtig handeln
Das Mietrecht bei Badheizkörpern ist klar geregelt:
- Vermieter: Verantwortlich für Funktionsfähigkeit und Instandhaltung
- Mieter: Muss Mängel melden, pfleglich behandeln, darf nicht eigenmächtig ändern
- Änderungen: Nur mit schriftlicher Genehmigung
- Mietminderung: Bei Defekt möglich (10-20% für Bad)
- Auszug: Grundsätzlich Rückbau eigener Änderungen
Dokumentieren Sie alles schriftlich – bei späteren Streitigkeiten zählen nur Beweise.
Tipp: Viele Vermieter freuen sich über engagierte Mieter, die ihr Bad aufwerten möchten. Ein freundliches Gespräch und ein konkreter Vorschlag können Türen öffnen, die mit Forderungen verschlossen bleiben.
